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上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)放大、租金承壓；非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。

2016年上海寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量同時(shí)創(chuàng)出2012年以來的五年新高，全年市場呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價(jià)格雙雙下滑的特點(diǎn)。一方面，全球經(jīng)濟(jì)下行以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃和對于辦公面積擴(kuò)租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。

另一方面， 2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，加上散售市場總價(jià)值超過人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價(jià)35085元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

一、2014-2016年普陀區(qū)寫字樓市場分析

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