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寫字樓運(yùn)營(yíng)管理的核心是資產(chǎn)管理，其目標(biāo)是資產(chǎn)的保值和增值。寫字樓運(yùn)營(yíng)管理包括四大內(nèi)容，包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理。作為寫字樓運(yùn)營(yíng)管理的核心，資產(chǎn)管理包括前期運(yùn)作、中期招租、和后期管理維護(hù)。前期策劃奠定物業(yè)成功的基礎(chǔ)，中期招商實(shí)現(xiàn)物業(yè)的規(guī)劃，后期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造物業(yè)的價(jià)值，整個(gè)鏈條構(gòu)成資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全過程。

01寫字樓前期策劃的核心邏輯

關(guān)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的前期策劃，我們應(yīng)該明確它的核心邏輯：

1.第三產(chǎn)業(yè)越活躍的地方，寫字樓的需求越旺。

2.越能提高企業(yè)辦公效率的寫字樓，越受歡迎。因此，在前期策劃中，應(yīng)該考慮寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積、電梯面積配比、車位配比、單間建筑指標(biāo)、利用信息化智能化提高寫字樓的辦公效率。

3.越促進(jìn)企業(yè)銷售的寫字樓，越有價(jià)值。企業(yè)辦公地點(diǎn)的良好形象、空間、高品質(zhì)的物業(yè)管理，都會(huì)提升客戶潛意識(shí)中對(duì)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)品質(zhì)的印象和觀感，從而更利于交易的達(dá)成，促進(jìn)企業(yè)取得新訂單。

02寫字樓中期核心是招租

市場(chǎng)調(diào)研，宣傳營(yíng)銷，租賃策略

寫字樓運(yùn)營(yíng)的中期核心是招租，應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)推廣、租賃策略、租約管理、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)防范6個(gè)方面考慮。市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)全面了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)品分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、建立數(shù)據(jù)庫(kù)，幫助我們確定租金定位，以及及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的營(yíng)銷策略。

首先，市場(chǎng)推廣包括定制廣告宣傳計(jì)劃、規(guī)劃銷售展廳及樣本間、啟動(dòng)內(nèi)部招商管理系統(tǒng)及外部渠道系統(tǒng)、開展面向客戶或面向代理商的市場(chǎng)活動(dòng)四個(gè)方面。其次，運(yùn)營(yíng)者需要制定租賃策略包括客戶定位、租區(qū)分配、價(jià)格體系定位、新租及續(xù)租策略、控制銷售節(jié)奏、代理公司管理。再次，在租約管理方面，運(yùn)營(yíng)者要避免集中到期，減少風(fēng)險(xiǎn)，確保收益穩(wěn)定。另外，為減少退租風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓運(yùn)營(yíng)管理者往往要平衡入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，分析各行業(yè)入駐企業(yè)的面積占比、租金占比。通過對(duì)租戶占比分析，當(dāng)某一行業(yè)占比過高，可鼓勵(lì)已引進(jìn)其他行業(yè)租戶，避免市場(chǎng)不景氣，造成的集體退租。最后，寫字樓運(yùn)營(yíng)者需要關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及經(jīng)濟(jì)因素、政府部門的各種政策(如營(yíng)改增)、租戶資質(zhì)審核、嚴(yán)格把控合同拆分、名稱變更、降低違約風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)注租金支付異常的租戶。

03寫字樓運(yùn)營(yíng)后期以客戶為中心

后期寫字樓運(yùn)營(yíng)維護(hù)客戶主要目標(biāo)是，依托各職能部門全方位的服務(wù)，提高客戶的滿意度和忠誠(chéng)度，通過客戶拜訪、滿意度調(diào)查、積極處理投訴、客戶活動(dòng)的方式，維系客戶，提升寫字樓的收益及價(jià)值。

寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，而寫字樓的可持續(xù)發(fā)展離不開城市經(jīng)濟(jì)的整體布局，瑞石咨詢認(rèn)為只有在掌握城市產(chǎn)業(yè)布局的情況下，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，確定寫字樓的發(fā)展方向，適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，建立完善的配套設(shè)施，重視物業(yè)管理工作，以客戶為中心，才能實(shí)現(xiàn)寫字樓的運(yùn)營(yíng)盈利和保值、增值。