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上海青浦區(qū)虹橋聯(lián)美首位SHOWAY招商綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址分析

發(fā)布時(shí)間：2025-07-19 瀏覽次數(shù)：28   來源：m.jinshangwenfang.com

上海青浦區(qū)虹橋聯(lián)美首位項(xiàng)目（SHOWAY）綜合評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告結(jié)合國家戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、硬件配置及商業(yè)配套等多維度分析，為企業(yè)選址決策提供專業(yè)參考。
一、項(xiàng)目概況與戰(zhàn)略定位
1. 核心背景
  • 開發(fā)主體：聯(lián)美集團(tuán)（1997 年創(chuàng)立），業(yè)務(wù)覆蓋清潔能源、地產(chǎn)、科創(chuàng)等領(lǐng)域，具備千億級(jí)資產(chǎn)規(guī)模。
  • 區(qū)位：青浦區(qū)蟠中東路 58 號(hào) / 188 號(hào)，與國家會(huì)展中心（進(jìn)博會(huì)場館）一街之隔，直面虹橋國際開放樞紐核心。
  • 規(guī)模：總建面 140 萬㎡，上海虹橋商務(wù)區(qū)最大綜合體，涵蓋 20 棟 5A 甲寫、16 棟商業(yè)獨(dú)棟、瑞吉酒店、百老匯劇院群、奧特萊斯商業(yè)街等業(yè)態(tài)。
  • 進(jìn)度：DE 地塊已交付，AB 地塊 2023 年竣工，現(xiàn)房招商中。
2. 戰(zhàn)略定位
  • 進(jìn)博會(huì)溢出核心承載區(qū)：直接承接年均 4000 萬會(huì)展客流，鏈接全球商貿(mào)資源。
  • 產(chǎn)業(yè)聚焦：以總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、會(huì)展服務(wù)為主導(dǎo)，形成 “商務(wù) - 商業(yè) - 文化” 生態(tài)閉環(huán)。
  • 目標(biāo)：打造長三角 “世界級(jí)商業(yè)文化地標(biāo)”，已入駐波司登、TCL、中鐵置業(yè)等名企。
二、區(qū)位與交通優(yōu)勢
1. 立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類型
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
時(shí)間 / 距離
軌道交通
2 號(hào)線、17 號(hào)線（已通）
徐涇東站 50 米步行
13 號(hào)線、25 號(hào)線（規(guī)劃中）
四軌交匯 地鐵上蓋
空鐵樞紐
虹橋機(jī)場 / 高鐵站
地鐵 2 站直達(dá)（8 分鐘）
高速公路
G50/G15/G60 等 8 條高速
1.5km 直達(dá) G50 趙巷出口
2. 戰(zhàn)略價(jià)值
  • 15 分鐘經(jīng)濟(jì)圈：覆蓋虹橋樞紐（日均百萬客流）、國家會(huì)展中心、新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心。
  • 長三角 1 小時(shí)輻射圈：1 小時(shí)達(dá)蘇州 / 嘉興，2 小時(shí)覆蓋長三角核心城市。
三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件配置
1. 辦公空間規(guī)劃
產(chǎn)品類型
面積范圍
特色配置
5A 甲級(jí)寫字樓
260-1600㎡（分割）
4.5 米層高、74% 得房率、全景幕墻
企業(yè)獨(dú)棟
7800-15332㎡（整棟）
獨(dú)立冠名權(quán)、局部精裝、4 臺(tái)客梯 + 貨梯
總部整層
1000-2025㎡
凈高 3 米、架空地板 120mm
2. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
  • 空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)（費(fèi)用含于物業(yè)費(fèi)），開放時(shí)間周一至五 08:00-18:00，周六半天。
  • 綠色建筑：LEED 金級(jí)認(rèn)證，雙層 Low-E 玻璃幕墻（節(jié)能 30%+）。
  • 智慧運(yùn)維：電信 / 聯(lián)通 / 移動(dòng)三網(wǎng)接入，智能安防監(jiān)控。
四、成本分析
1. 租金與運(yùn)營費(fèi)用
項(xiàng)目
費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)比虹橋核心區(qū)
租金
3.5-6.5 元 /㎡/ 天
中高端水平（精裝溢價(jià)）
物業(yè)費(fèi)
35 元 /㎡/ 月（全包制）
含空調(diào)、公共能耗
停車費(fèi)
1000 元 / 月 / 位
共 8000 個(gè)車位（1:1.2 配比）
表：企業(yè)年成本測算（以 1000㎡辦公為例）
成本項(xiàng)
年支出（萬元）
計(jì)算邏輯
租金
127.8-237.3
按 4.5 元 /㎡/ 天（中值）
物業(yè)費(fèi)
42
固定成本
停車費(fèi)
12
10 個(gè)車位
合計(jì)
181.8-291.3
含高端配套溢價(jià)
注：整棟租賃可議價(jià)，精裝交付租金溢價(jià)約 10%-15%。
五、產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
1. 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)
  • 龍頭企業(yè)矩陣：
  • 總部經(jīng)濟(jì)：波司登（區(qū)域總部）、TCL 格創(chuàng)東智（研發(fā)中心）、中鐵置業(yè)。
  • 新能源：2024 年簽約央企整棟 2 萬㎡（上海年度最大租賃交易）。
  • 會(huì)展經(jīng)濟(jì)生態(tài)：與國家會(huì)展中心聯(lián)動(dòng)，承接進(jìn)博會(huì)展商轉(zhuǎn)化為長期租戶。
2. 商業(yè)與生活配套
  • 自持商業(yè)：
  • 43 萬㎡商業(yè)體：奧特萊斯、百老匯劇院群（13 棟）、瑞吉酒店、甜品主題街區(qū)。
  • 人才公寓：3 棟長租公寓，解決高管及員工住宿。
  • 外部資源：
  • 高端消費(fèi)：Costco、百聯(lián)奧特萊斯（亞洲最大，車程 10 分鐘）。
  • 醫(yī)療教育：新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心（華山醫(yī)院分院）、上海美國學(xué)校。
六、政策支持體系
1. 區(qū)域?qū)偌t利
  • 進(jìn)博會(huì)專項(xiàng)政策：
  • 優(yōu)先參與進(jìn)博會(huì)展示、國際訂單對(duì)接（如 TCL 連續(xù)參展）；
  • 會(huì)展企業(yè)稅收返還（區(qū)級(jí)留存部分最高 50%）。
  • 人才保障：
  • 高管 / 博士 3 年安居補(bǔ)貼，子女優(yōu)先入讀國際學(xué)校；
  • 本地戶籍招聘補(bǔ)貼 1 萬元 / 人（滿 2 年）。
2. 園區(qū)增值服務(wù)
  • 企業(yè)管家：工商注冊(cè)、高新資質(zhì)申報(bào)、融資對(duì)接綠色通道；
  • 產(chǎn)融聯(lián)動(dòng)：聯(lián)美產(chǎn)業(yè)基金優(yōu)先投資入駐企業(yè)（覆蓋種子輪到 Pre-IPO）。
七、核心優(yōu)勢與選址建議
1. 不可替代性價(jià)值
  • 戰(zhàn)略區(qū)位唯一性：進(jìn)博會(huì) “零距離” 承接者，日均會(huì)展客流轉(zhuǎn)化商機(jī)；
  • 全業(yè)態(tài)生態(tài)閉環(huán)：“辦公 + 商業(yè) + 酒店 + 文化” 自循環(huán)，提升企業(yè)品牌形象與員工滿意度；
  • 名企集聚效應(yīng)：與波司登、央企為鄰，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同與資源整合。
2. 企業(yè)適配策略
企業(yè)類型
推薦產(chǎn)品
核心價(jià)值
跨國 / 區(qū)域總部
整棟獨(dú)棟（7800㎡+）
冠名權(quán) + 瑞吉酒店高端接待
會(huì)展服務(wù)企業(yè)
標(biāo)準(zhǔn)甲寫（精裝層）
進(jìn)博會(huì)客流轉(zhuǎn)化的第一觸點(diǎn)
高端零售品牌
商業(yè)獨(dú)棟（臨街）
奧特萊斯千萬級(jí)客流曝光
行動(dòng)窗口：現(xiàn)房招商中，整棟簽約可享免租期 3-6 個(gè)月 + 定制化改造，聯(lián)系招商熱線（13651646342）。
結(jié)論：進(jìn)博會(huì)門戶地標(biāo)，搶占長三角流量制高點(diǎn)
聯(lián)美首位以 “國家會(huì)展零距離 + 全業(yè)態(tài)配套 + 名企生態(tài)圈” 構(gòu)建核心競爭力，尤其適合：
  • 國際業(yè)務(wù)型企業(yè)：借力進(jìn)博會(huì)實(shí)現(xiàn)全球資源對(duì)接；
  • 品牌形象敏感型企業(yè)：瑞吉酒店 + 百老匯劇院提升商務(wù)接待能級(jí)；
  • 流量依賴型商業(yè)：奧特萊斯年均千萬客流支撐業(yè)績?cè)鲩L。
建議：優(yōu)先爭取 AB 地塊整棟資源，同步申請(qǐng)進(jìn)博會(huì)展商資質(zhì)以激活稅收返還，最大化享虹橋國際開放樞紐政策紅利。

數(shù)據(jù)來源：聯(lián)美集團(tuán)官方披露、招商公告及政府規(guī)劃文件。


上海青浦區(qū)虹橋聯(lián)美首位SHOWAY招商招租電話：021-64398555



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