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上海松江九亭云亭德必易園招商綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址與招租情況分析

發(fā)布時(shí)間：2025-07-21 瀏覽次數(shù)：20   來(lái)源：m.jinshangwenfang.com

上海松江九亭云亭德必易園項(xiàng)目綜合評(píng)估報(bào)告

一、核心區(qū)位價(jià)值：G60 科創(chuàng)走廊的 “東部門(mén)戶(hù)”
1. 戰(zhàn)略定位與發(fā)展目標(biāo)
  • 長(zhǎng)三角數(shù)字文化創(chuàng)新中心：項(xiàng)目位于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭路 880 號(hào)（前身為正好廣場(chǎng)），是德必集團(tuán)在松江的首個(gè)改造煥新項(xiàng)目，定位為文創(chuàng)與科創(chuàng)融合的產(chǎn)業(yè)高地。作為 G60 科創(chuàng)走廊的 “東部門(mén)戶(hù)”，承接虹橋商務(wù)區(qū)外溢資源，聯(lián)動(dòng)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)（東北 7 公里），形成 “研發(fā) - 轉(zhuǎn)化 - 產(chǎn)業(yè)化” 全鏈條生態(tài)。
  • 區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎：九亭鎮(zhèn)作為松江對(duì)接上海市區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)，依托 “1+1” 產(chǎn)業(yè)扶持政策（松江區(qū) + 九亭鎮(zhèn)），重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意、人工智能、數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)，園區(qū)入駐企業(yè)可疊加享受稅收減免與專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼。
2. 立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類(lèi)型
覆蓋范圍
通達(dá)時(shí)間
軌交系統(tǒng)
地鐵 9 號(hào)線(xiàn)九亭站500 米（步行 6 分鐘）
15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐
快速路網(wǎng)
滬松公路直連嘉閔高架 / 外環(huán)高速
20 分鐘至虹橋機(jī)場(chǎng)
長(zhǎng)三角鏈接
機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)中春路站（在建，1 站距離）
40 分鐘直達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)

二、項(xiàng)目參數(shù)與智慧配置

1. 核心建筑指標(biāo)
參數(shù)類(lèi)別
指標(biāo)詳情
附加價(jià)值
總建筑面積
近 1 萬(wàn)平方米（袖珍型產(chǎn)業(yè)園區(qū)）
2022 年國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)得主
單元分割
100~1000㎡靈活組合（300㎡主力戶(hù)型）
得房率 68%，空間高效利用
層高與凈高
標(biāo)準(zhǔn)層高 3~5 米
吊頂后通透感強(qiáng)
空調(diào)系統(tǒng)
24 小時(shí) VRV 分體式空調(diào)（獨(dú)立控溫）
按實(shí)際用量計(jì)費(fèi)，節(jié)能靈活
智慧化配置
人臉識(shí)別閘機(jī) + wehome 物聯(lián)平臺(tái) + 3D 交互屏
實(shí)現(xiàn)無(wú)接觸通行與能耗監(jiān)控
公共配套
2000㎡共享空間（會(huì)議室 / 咖啡吧 / 花園）
降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本 30%
2. 設(shè)計(jì)特色與綠色生態(tài)
  • 云境中庭花園：以 “云海” 為設(shè)計(jì)靈感，錯(cuò)層平臺(tái)與竹林景觀構(gòu)建減壓空間，打破室內(nèi)外界限，激發(fā)創(chuàng)意靈感。
  • 工業(yè)遺產(chǎn)煥新：保留原建筑開(kāi)放式頂棚，植入垂直綠化與霧化隱私玻璃，降低能耗 20%。


三、300㎡租賃成本優(yōu)化方案
1. 成本測(cè)算與市場(chǎng)對(duì)比
  • 市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)：3.0~3.8 元 /㎡/ 天（智慧園區(qū)溢價(jià)）；
  • 談判后優(yōu)惠價(jià)：2.8 元 /㎡/ 天（降幅 10%），年節(jié)省 10.2 萬(wàn)元；
  • 年度綜合成本：
費(fèi)用類(lèi)型
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
月費(fèi)用（300㎡）
年費(fèi)用
基礎(chǔ)租金
2.8 元 /㎡/ 天
25,200 元
302,400 元
物業(yè)管理費(fèi)
16 元 /㎡/ 月（含空調(diào)運(yùn)維）
4,800 元
57,600 元
年度總計(jì)
—
—
360,000 元

四、產(chǎn)業(yè)生態(tài)與政策賦能

1. 產(chǎn)業(yè)集群與頭部企業(yè)
  • 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：數(shù)字文化（40%）、人工智能（30%）、數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)（30%）；
  • 企業(yè)生態(tài)：
  • 高新技術(shù)企業(yè)：邁赫機(jī)器人（工業(yè)自動(dòng)化）、歌學(xué)信息（在線(xiàn)教育）；
  • 文創(chuàng)標(biāo)桿：沙影傳媒（數(shù)字人面部捕捉技術(shù)），入駐率 95% 形成技術(shù)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。
2. 政策紅利（2025-2027）
  • 專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼：
  • 首年租金 20% 補(bǔ)貼（最高 50 萬(wàn)元）；
  • 人才引進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì) 1 萬(wàn)元 / 人（“松江人才十條”）。
3. 德必增值服務(wù)
  • 七大服務(wù)體系：
  1. 政策管家（協(xié)助申報(bào)成功率＞80%）；
  1. CEO 俱樂(lè)部（產(chǎn)業(yè)鏈訂單對(duì)接）；
  1. 融資擔(dān)保（最高 300 萬(wàn)元過(guò)橋貸款）。
五、商業(yè)與人才配套
1. 企業(yè)級(jí)服務(wù)矩陣
  • 商業(yè)配套：
  • 園區(qū)內(nèi)：智慧餐廳、咖啡吧、共享健身房；
  • 周邊 1 公里：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城（餐飲 / 購(gòu)物 / 影院）。
  • 技術(shù)平臺(tái)：
  • 開(kāi)放 3D 交互屏路演廳，免費(fèi)提供品牌展示；
  • 聯(lián)合優(yōu)信無(wú)限打造 AI 智慧食堂，降低員工餐成本 30%。
2. 人才生活保障
  • 居住：九久青年城公寓（300 米）、金地草莓社區(qū)（1.5 公里）；
  • 教育醫(yī)療：
  • 九亭小學(xué)、松江區(qū)九亭醫(yī)院（1 公里內(nèi)）；
  • 佘山國(guó)家森林公園（車(chē)程 10 分鐘）。
六、綜合優(yōu)勢(shì)分析與決策建議
核心價(jià)值矩陣
維度
競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
數(shù)據(jù)支撐
區(qū)位戰(zhàn)略
G60 科創(chuàng)走廊東部門(mén)戶(hù) + 虹橋資源外溢首站
15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐
成本控制
租金低于市場(chǎng) 20%+ 共享空間免租，實(shí)際成本僅1.8 元 /㎡/ 天
年綜合成本 38 萬(wàn)元
產(chǎn)業(yè)生態(tài)
95% 入駐率形成技術(shù)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，頭部企業(yè)訂單轉(zhuǎn)化效率提升 25%
2024 年產(chǎn)業(yè)鏈合作超億元
人才粘性
白領(lǐng)聯(lián)誼 + 傳統(tǒng)文化活動(dòng)，員工滿(mǎn)意度提升 35%
配套調(diào)研滿(mǎn)意度 92%
企業(yè)決策建議
  1. 空間優(yōu)選策略：
  • 鎖定3 層南向 300㎡單元（如 308 室），配備獨(dú)立 VRV 空調(diào)與中庭景觀，年成本 38.2 萬(wàn)元；
  • 要求接入 wehome 智慧平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)能耗數(shù)字化管理。
  1. 政策落地路徑：
  • 簽約同步啟動(dòng) “松江區(qū)文創(chuàng)企業(yè)” 認(rèn)定，疊加 租金補(bǔ)貼 + 稅收減免（首年綜合補(bǔ)貼≈25 萬(wàn)元）；
  • 加入德必 CEO 俱樂(lè)部，預(yù)約 11 月 G60 數(shù)字文化峰會(huì)（年度訂單池超 3 億元）。
  1. 生態(tài)融入計(jì)劃：
  • 聯(lián)合沙影傳媒共建數(shù)字技術(shù)實(shí)驗(yàn)室，申請(qǐng)上海市文化科技融合專(zhuān)項(xiàng)基金（最高 200 萬(wàn)元）；
  • 利用共享路演廳舉辦產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，降低市場(chǎng)推廣成本 40%。
結(jié)論：云亭德必易園以袖珍體量、極致性?xún)r(jià)比、產(chǎn)業(yè)社群粘性、政策精準(zhǔn)適配四大核心價(jià)值，成為中小企業(yè)布局 G60 科創(chuàng)走廊的黃金跳板。


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評(píng)論

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